Le statut juridique de la terre en Chine et l’importance de la due diligence

Les terres, propriété de l’Etat, sont constituées essentiellement de terrains constructibles dans les zones urbaines mais également de terrains agricoles dans certaines zones rurales. La source principale de terrains constructibles pouvant être affectés à un usage industriel ou commercial est donc le domaine public de l’Etat et, un investisseur étranger souhaitant acquérir de tels terrains devra au préalable obtenir les droits appropriés sur les terrains et pour cela s’adresser au Ministère de la Terre et des Ressources. Les terrains, propriété des collectivités locales sont des terrains situés dans les zones rurales et urbaines et qui ne sont pas la propriété de l’Etat, il s’agit, en grande majorité, de terrains agricoles mais aussi de terrains constructibles.

La réquisition est la façon la plus courante pour changer le statut d’un terrain et opérer un transfert de propriété. Lorsqu’une personne étrangère à la collectivité locale souhaite utiliser des terrains, propriété de la collectivité, elle devra, au préalable, faire une demande au gouvernement. Si sa demande est approuvée, le gouvernement réquisitionne le terrain qui devient propriété de l’Etat qui peut alors allouer un droit à une tierce partie pour une somme appropriée. Lorsque les terrains concernés sont des terrains agricoles, la collectivité locale devra être consultée et donner son accord avant que le terrain ne puisse être affecté à un usage industriel.

Aujourd’hui, le cas le plus fréquent est celui de FIE (Foreign invested Enterprises) construisant des usines sur des terrains constructibles, propriété de l’Etat. Il y a deux façons d’obtenir un droit sur les terrains : un contrat allouant le terrain, par lequel vous obtenez le terrain directement du gouvernement, et un contrat de transfert par lequel vous obtenez le terrain d’une personne autre que le gouvernement.

Il existe deux catégories de droit sur les terrains :

  • Le droit d’usage alloué – qui signifie qu’un tiers détient la propriété du terrain mais vous avez la permission d’utiliser le terrain pour une activité déterminée. Ce qui doit recouvrir la forme d’un certificat comportant votre nom.
  • Le droit d’usage concédé – qui signifie que vous avez un titre sur le terrain.

Pour des raisons évidentes, il est plus coûteux d’acquérir un droit d’usage concédé qu’un droit d’usage alloué. Le droit d’usage concédé signifie également que vous bénéficierez des améliorations, de la plus value que vous aurez apportée aux terrains alors que si vous n’avez qu’un droit d’usage alloué ce ne sera pas le cas. Un certificat devra être issu faisant état de vos droits sur le terrain.

Sur le point d’acquérir un terrain, il est raisonnable de mener une étude de due diligence. Si vous voulez savoir de quel type de terrain il s’agit, le plus simple sera de demander au propriétaire les certificats relatifs au terrain. Dans l’hypothèse où il se trouverait dans l’impossibilité de vous délivrer de tels documents, vous pouvez présumer qu’il existe un problème. Si tel est le cas, vous aurez tout intérêt à demander au propriétaire de vous fournir tous autres documents vous permettant de savoir quel est le statut du terrain.

Il est important de considérer différents points :

  • Si l’on interprète strictement l’état du droit, seuls les représentants locaux du Ministère de la Terre et des Ressources sont autorisés à signer de tels contrats allouant des droits sur les terrains mais, il arrive en pratique que de tels contrats soient signés dans certaines zones de développement économique par le comité de gestion de ces zones
  • Les terrains des collectivités locales, et plus particulièrement les terrains agricoles, ne peuvent être utilisés que pour l’usage spécial auquel ils sont affectés, même s’ il est arrivé récemment que leur affectation soit modifiée pour les convertir en terrains constructibles
  • L’Etat peut retirer ce droit si aucune utilisation du terrain n’est faite dans les deux ans.

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Reproduit avec l’aimable autorisation de China Briefing magazine

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